AMC的地产生意：成立资管平台 与房企深度合作【亿百体育官方网站】

原标题：AMC的地产做生意：正式成立资管平台 与房企深度合作房企各自有独门的标准化秘技，如大部分房企都有自己的多条产品线，恒大的散户流程，绿地的办公营销等，对于新的提供的项目必要套用需要降低成本。品牌溢价堪称需要花费资金之后可免费提供的利润，这些优势AMC旗下子公司皆不具备。这也意味著，对于AMC来说，与房企的合作能从手里的不良资产中利润更大。

资产管理公司（AMC）的房地产做生意，不仅在国内，也布局到了海外。6月7日，中国东方资产管理公司旗下房地产资产管理平台东方藏山资产管理有限公司与美国波特曼集团合作已完成美国圣地亚哥酒店研发项目的投资。该项目总投资额2.17亿美元，是时隔亚特兰大办公酒店改建、夏洛特办公楼研发后双方在美国的第三次合作。东方藏山资产管理有限公司（全称东方藏山）于2014年2月正式成立于深圳前海，注册资本1亿元，是中国东方资产管理（国际）有限公司有限公司（全称东方国际）有限公司子公司，东方国际又是中国东方资产管理公司（全称东方资产）全资子公司。

AMC早已不符合于地产类资产的不良资产处理，还将国内外房地产作为投标的积极开展全球配备。首批不良资产处理从1998年开始，2004-2008年为一个阶段，2008年由于金融危机，还包括外资在内的很多机构撤离不良资产处理。2011年以后，由于四万亿元性刺激政策实施，资产价格都正处于下跌状态。

但不良资产也开始积累，从2014年开始，不良资产开始大幅度减少。某专门从事不良资产处理的投资基金行业人士回应他回应，第二阶段与第一阶段的不良资产情况有有所不同。第一阶段不良资产为损失类，很多只有象征性的1元钱价值，第二阶段很多不良资产归属于怀疑类或注目类，并且有抵押物。

而这些抵押物中，房地产资产为主。房地产占到AMC重组类不良资产半壁江山当前，四大AMC的不良资产来源中，非金融企业的不良资产比重已多达50%，多达金融类企业。已上市的两家资产管理公司中，信约资产2015年财报表明，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占到于多约54%；华融资产2015年财报表明，表内重组类类丰资产中有低约66%来自房地产行业。

AMC对非金融企业的逾期贴现账款，一般来说必须展开债务重组。在一些特定情况下，AMC不会自行投放一些现金，老大企业已完成衰退项目。

由于经常出现偿还艰难的房地产开发商手中一般来说有未完成的开建项目，或是已竣工但受限于出租汽车等因素而销售通畅的楼盘，只要重新安排债务偿还债务期限，适度投放现金协助已完成开建项目，AMC最后顺利交还逾期账款的概率相当大。高杠杆游戏就房地产策画和运营而言，信达地产过去的二三线经验，对于其在一线的布局似乎有所严重不足，这就必须找寻合作商研发合作，自身则更加多扮演着起财务投资者的角色。

信达地产在2015年年报中回应，除自律研发外，公司还增大了与业内杰出房企的合作力度，共同开发项目，通过优势互补，提升项目研发效益。在指定合作开发商的时候，信达地产的标准是实力强劲、信誉丰、有品牌、有资源。由于信达地产的土地成本掌控和一般民营企业有所不同，近来的地王成本远高于市场售价，这对合作者的资金和能力明确提出了不利的考验。信达地产的优势之后在于其金融地产模式，通过成立基金展开股、债权投资或更有合作对象。

信达地产参予的基金一方面为房地产项目项目获取贷款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作为基金管理者对项目投资展开监管，并可以吸取受限合伙人（LP）来更进一步不断扩大基金的规模，LP则可以依据一定的规则取得优先、中间、劣后等三级报酬，这类基金被称作夹层基金。以上海新的江湾地王地块为事例，在合作开发中引进了泰禾集团。

信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元成立项目公司。其中坤瓴投资的股权结构则是信达地产持有人8.75%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有人80%，泰禾集团持有人11.25%。宁波汇融沁齐股权投资基金乃是信达地产决定的夹层基金，一方面为双方合作获取平台，另一方面为信达资产向信达地产器官移植获取渠道。

不谋而合实质，信达的金融地产模式就是通过与信达资产管理业务融合，夹层拿地基金等方式提供项目，充份选育中国信达在融资端的优势，用较多的自有资金撬动较小项目，很大地缩放杠杆，构建基金拿地+小股策画的轻资产运作模式。21世纪经济报导统计资料找到，信约所有研发项目引进夹层基金后，杠杆率平均3-5倍平均。而通过夹层基金，还不利于信达地产未来融资。资金以股权形式转入地产项目，做到大了项目自有资金的规模，形式上减少了信达地产的资产负债率。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，累计日前，北京历史总计土地出让经营性用地楼面价多达3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而累计2016年6月16日，销售额只有224.8亿。而从地王的平均值成本价看，楼面价平均值高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格必须在6万左右，而目前北京的房价均价在3.5万左右。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额将近2000亿以上，很有可能经常出现资金链风险。以此对照来看，信达地产正在展开一场豪赌，并为其保守买地分担适当的风险。

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